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Un village du Lauragais

Aux portes des Pyrénées

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Guide des droits et des démarches administratives

Accès à un logement privé : caution du locataire

La caution est la personne qui, dans un document écrit appelé "acte de cautionnement", s'engage envers le propriétaire du logement loué à payer les dettes locatives du locataire en cas de défaillance de sa part. Il existe 2 formes de caution : la caution simple et la caution solidaire.

Exigence d'une caution : dans quel cas ?

Exigence du bailleur

La présentation d'une caution n'est pas une obligation légale.

Toutefois, un bailleur peut exiger la présence d'une caution pour louer son logement. Il peut s'agir d'une personne physique (parent, amis...) ou d'une personne morale (entreprise, banque, organisme type Action-Logement qui distribue la garantie Loca-pass et la garantie Visale par exemple...).

En pratique, c'est souvent le cas y compris si vous êtes candidat à un logement social.

Par ailleurs, comme pour le candidat locataire, la caution doit fournir au propriétaire un certain nombre de pièces justificatives démontrant qu'elle dispose de garanties financières suffisantes pour se substituer au locataire en cas d'impayés.

Attention

le propriétaire ne peut pas refuser la caution au motif que cette personne ne réside pas sur le territoire métropolitain ou ne possède pas la nationalité française.

Demande de caution interdite

Dans certains cas, le propriétaire ne peut pas demander de caution.

Le bailleur est un particulier

Le bailleur ne peut pas exiger de caution :

Le bailleur est une personne morale (société, organisme HLM...)

Le bailleur ne peut pas demander de caution si le locataire est un étudiant qui bénéficie d'une bourse de l'enseignement supérieur.

Nature de l'engagement

La caution s'engage à payer les dettes locatives du locataire. Celles-ci comprennent :

  • le loyer et les charges, ainsi que les éventuels intérêts mis à la charge du locataire pour paiement tardif des dettes locatives,

  • et les frais de remise en état du logement dégradé.

Si la caution ne rembourse pas les dettes locatives, les biens personnels de la caution, ses revenus et son logement (s'il lui appartient) peuvent être saisis à la demande du propriétaire.

Rédaction de l'acte de cautionnement

Forme

La caution doit obligatoirement prendre la forme d'un acte écrit et être réalisée par acte sous seing privé ou par acte authentique.

Le propriétaire doit remettre à la caution un exemplaire de l'acte de cautionnement, sauf si l'acte est intégré au bail.

Contenu

Il est possible d'utiliser ce modèle de lettre :

Modèle de lettre pour se porter caution d'un locataire

Direction de l'information légale et administrative (Premier ministre)

Permet à une personne de se déclarer comme caution (simple ou solidaire) d'un locataire. Lettre à remettre au bailleur.

Madame/monsieur

Je soussigné(e) nom, prénom et date de naissance de la personne se portant caution certifie avoir pris connaissance du bail annexé à la présente et déclare me porter caution simple/solidaire pour nom, prénom du locataire au profit du bailleur nom, prénom, adresse.

J'ai pris connaissance du montant du loyer de montant du loyer par période de versement. Il sera révisé annuellement tous les date de révision selon l'indice de référence des loyers publié par l'INSEE de date de la période de référence de l'IRL indiquée sur le bail.

Je m'engage à rembourser sur mes revenus et sur mes biens personnels les sommes dues par le locataire nom et prénom en cas de défaillance de ce dernier. Je confirme avoir une parfaite connaissance de la nature et de l'étendue de mon engagement.

Cet engagement pour une caution simple/solidaire est valable pour une durée indéterminée/jusqu'au ... pour le paiement notamment des loyers éventuellement révisés, des charges récupérables, des indemnités d'occupation, des dégradations et réparations locatives et des frais de procédures, indemnités, pénalités et dommages-intérêts.

Je reconnais également avoir pris connaissance de l'avant-dernier alinéa de l'article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 ainsi rédigé : "Lorsque le cautionnement d'obligations résultant d'un contrat de location conclu en application du présent titre ne comporte aucune indication de durée ou lorsque la durée du cautionnement est stipulée indéterminée, la caution peut le résilier unilatéralement. La résiliation prend effet au terme du contrat de location, qu'il s'agisse du contrat initial ou d'un contrat reconduit ou renouvelé au cours duquel le bailleur reçoit notification de la résiliation".

Fait à lieu de rédaction le date de rédaction,

Signature

À noter
Les 4 derniers paragraphes sont à écrire obligatoirement à la main par le garant lui-même.

La personne se portant caution doit obligatoirement écrire à la main elle-même les mentions suivantes :

  • montant du loyer en chiffres et en lettres, ainsi que les conditions de sa révision. La caution peut indiquer une somme maximale de cautionnement. Dans ce cas, le propriétaire ne peut réclamer un montant plus élevé, même si la dette locative est supérieure. Si la caution n'indique pas de montant maximum, son engagement est alors plus étendu ;

  • mention exprimant clairement que la caution a pris connaissance de la nature et de l'étendu de son engagement. Si la caution est solidaire, cela doit être précisé dans l'acte ;

  • reproduction de l'article de loi suivant : " Lorsque le cautionnement d'obligations résultant d'un contrat de location conclu en application du présent titre ne comporte aucune indication de durée ou lorsque la durée du cautionnement est stipulée indéterminée, la caution peut le résilier unilatéralement. La résiliation prend effet au terme du contrat de location, qu'il s'agisse du contrat initial ou d'un contrat reconduit ou renouvelé, au cours duquel le bailleur reçoit notification de la résiliation".

Rôle de la caution en cas d'impayé(s)

Caution simple

La caution simple permet au propriétaire de faire appel à la caution uniquement si le locataire n'est pas en mesure de payer ses dettes locatives.

En cas d'impayé, le propriétaire doit donc d'abord s'adresser au locataire en lui envoyant un commandement de payer. L'huissier qui est chargé de rédiger cet acte doit en même temps en envoyer une copie à la caution. Si la caution n'a pas été informée par l'huissier, elle n'est pas tenue de payer les éventuels intérêts mis à la charge du locataire pour paiement tardif des dettes locatives.

Si, malgré cette démarche, le locataire ne parvient pas à régler ses dettes, le propriétaire doit s'adresser à la caution. Un courrier recommandée avec avis de réception est nécessaire pour être en mesure de prouver que la démarche a bien été effectuée auprès de la caution si cette dernière refuse de se substituer au locataire défaillant.

S'il y a plusieurs cautions simples (en cas de pluralité de locataires notamment), le propriétaire doit réclamer à chacune la partie de la dette pour laquelle elle s'est engagée.

Lorsque la caution n'est pas en mesure de payer les dettes locatives, elle peut demander des délais de paiement en saisissant le tribunal d'instance.

Si sa situation financière est telle que ces délais ne suffisent pas, elle peut saisir la commission de surendettement du département de sa résidence.

Caution solidaire

La caution solidaire permet au propriétaire de faire appel directement à la caution dès le premier impayé, sans même passer par le locataire et donc sans même rechercher si celui-ci pourrait payer. Autrement dit, peu importe si le locataire ne peut ou ne veut pas payer sa dette.

Le propriétaire doit s'adresser à la caution de préférence par lettre recommandée avec avis de réception.

S'il y a plusieurs cautions solidaires, le propriétaire peut réclamer la totalité de la dette du locataire à une seule de ces cautions en choisissant celle qui est la plus solvable (par exemple, celle qui présente le salaire le plus conséquent).

Lorsque la caution n'est pas en mesure de payer les dettes locatives, elle peut demander des délais de paiement en saisissant le tribunal d'instance.

Si sa situation financière est telle que ces délais ne suffisent pas, elle peut saisir la commission de surendettement du département de sa résidence.

Durée de l'engagement

Engagement sans durée

Si aucune durée d'engagement ne figure dans l'acte, la caution peut à tout moment par lettre recommandée avec avis de réception.

Mettre un terme à son engagement de caution

Institut national de la consommation (INC)

Vous vous êtes porté(e) caution pour un locataire et vous souhaitez vous dégager.

Toutefois, la résiliation signifiée au bailleur ne prend effet qu'à l'expiration du bail.

En pratique, la caution qui résilie son engagement reste donc tenue des dettes locatives jusqu'à la fin du contrat de location.

Engagement à durée déterminée

Quand une durée précise est indiquée dans l'acte de cautionnement, la caution ne peut pas résilier son engagement. Elle est tenue des dettes locatives jusqu'à la date initialement prévue.

Toutefois, les parties peuvent prévoir par écrit que certains événements mettront fin à l'acte de cautionnement (par exemple, divorce des époux, décès du locataire).

À défaut d'indication dans l'acte, et en cas de décès de la caution par exemple, l'engagement se transmet automatiquement à ses héritiers les obligeant à garantir les dettes qui étaient déjà nées au moment du décès. En revanche, ils n'ont pas à garantir le paiement des dettes nées postérieurement au décès.

Où s'adresser ?

Modifié le 27/03/2014
source www.service-public.fr