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Aux portes des Pyrénées

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Guide des droits et des démarches administratives

État des lieux dans un contrat de location

Modèle d'état des lieux et vétusté - 27.03.2014
La loi Alur (accès au logement et urbanisme rénové) prévoit la création par décret d'un modèle d'état des lieux destiné à être utilisé dans le cadre des mises en location de logements. Les modalités de prise en compte de la vétusté doivent par ailleurs être déterminées par décret. Dans l'attente de la parution de ces textes, les informations contenues dans cette page restent d'actualité.

Un état des lieux d'entrée doit être réalisé lors de la remise des clés (en pratique, le jour de la signature du bail) et joint au contrat de bail. Un état des lieux de sortie doit également être fait lorsque le locataire quitte le logement et rend les clés. En cas de litige sur l'état du logement, ces documents permettent d'établir les responsabilités de chaque partie. Les règles dépendent du fait que le logement soit meublé ou vide.

Logement vide

Réalisation

Le propriétaire et le locataire doivent constater ensemble l'état des lieux d'entrée et de sortie, d'un commun accord et dans de bonnes conditions d'éclairage. Ces documents doivent être établis par écrit en 2 exemplaires (un exemplaire pour le locataire, l'autre pour le propriétaire)
  • à l'amiable par le propriétaire et le locataire (ou un tiers mandaté par eux : agent immobilier par exemple),

La réalisation de l'état des lieux ne peut être facturée au locataire que sous certaines conditions.
À noter
les états des lieux d'entrée et de sortie peuvent être établis sur un document unique comportant pour chaque pièce du logement une colonne "à l'entrée du locataire" et une colonne "à la sortie du locataire".

Contenu

Les états des lieux d'entrée et de sortie doivent décrire avec précision le logement, ainsi que les équipements qu'il comporte. Au moment de réaliser l'état des lieux d'entrée, le locataire peut notamment émettre des réserves sur le document s'il y a, par exemple, défection d'un élément d'équipement ou non branchement des compteurs d'eau, de gaz ou d'électricité.
À savoir
lors de l'état des lieux de sortie, les évolutions constatées par rapport à l'état des lieux d'entrée qui sont dues à la vétusté du logement ou des équipements ne peuvent pas justifier de retenue sur le dépôt de garantie.

Modification du document

Le locataire peut demander au bailleur ou à son représentant de modifier l'état des lieux d'entrée :
  • dans les 10 jours suivant sa date de réalisation pour tout élément concernant le logement,

  • le premier mois de la période de chauffe concernant l'état des éléments de chauffage.

Si le bailleur refuse de modifier l'état des lieux, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation dont dépend le logement. Si le logement est doté d'une installation de chauffage ou d'eau chaude sanitaire individuelle (ou collective avec un comptage individuel), le bailleur ou son représentant complète l'état des lieux d'entrée et de sortie par les relevés des index pour chaque énergie.
À savoir
l'extrait d'état des lieux correspondant à ces informations est mis à la disposition du professionnel chargé d'établir le diagnostic de performance énergétique (DPE).

Absence d'état des lieux

En l'absence d'état des lieux d'entrée, le locataire est présumé avoir reçu le logement en bon état de réparations locatives. Cette présomption lui est défavorable : il devra en effet restituer en bon état de réparations locatives un logement qui ne lui a peut-être pas été délivré ainsi. Toutefois, il existe 2 possibilités d'écarter cette présomption :
  • lorsque le locataire apporte la preuve du mauvais état initial du logement, par exemple, au moyen de photographies,

  • ou lorsque le propriétaire n'a pas voulu réaliser d'état des lieux malgré la mise en demeure du locataire. Dans ce cas, c'est au propriétaire de démontrer qu'il a délivré un logement en bon état d'usage.

Pour toutes les autres réparations, c'est-à-dire celles qui concernent l'entretien du logement ou la vétusté des lieux, c'est au propriétaire de démontrer qu'elles sont imputables au locataire.

Recours en cas de litige

Toute contestation portant sur l'état des lieux d'entrée ou de sortie peut être portée, par le propriétaire ou le locataire, devant une commission départementale de conciliation. Si la conciliation n'aboutit pas ou si vous ne souhaitez pas passer devant la commission (dont la compétence est facultative), il convient de saisir le tribunal d'instance dont dépend le logement.

Logement meublé

Les règles dépendent de la date de signature du bail.

Réalisation

Bail signé avant le 27 mars 2014

L'état des lieux n'est pas obligatoire. Si le bail prévoit un état des lieux d'entrée et de sortie, sa réalisation n'est pas encadrée par la loi.

Bail signé depuis le 27 mars 2014

Le propriétaire et le locataire doivent constater ensemble l'état des lieux d'entrée et de sortie, d'un commun accord et dans de bonnes conditions d'éclairage. Ces documents doivent être établis par écrit en 2 exemplaires (un exemplaire pour le locataire, l'autre pour le propriétaire)
  • à l'amiable par le propriétaire et le locataire (ou un tiers mandaté par eux : agent immobilier par exemple),

La réalisation de l'état des lieux ne peut être facturée au locataire que sous certaines conditions.
À noter
les états des lieux d'entrée et de sortie peuvent être établis sur un document unique comportant pour chaque pièce du logement une colonne "à l'entrée du locataire" et une colonne "à la sortie du locataire".

Contenu

Les états des lieux d'entrée et de sortie doivent décrire avec précision le logement, ainsi que les équipements qu'il comporte. Au moment de réaliser l'état des lieux d'entrée, le locataire peut notamment émettre des réserves sur le document s'il y a, par exemple, défection d'un élément d'équipement ou non branchement des compteurs d'eau, de gaz ou d'électricité.

Bail signé avant le 27 mars 2014

L'état des lieux n'est pas obligatoire. Si le bail contient un état des lieux d'entrée et de sortie, son contenu n'est pas encadré par la loi.

Bail signé depuis le 27 mars 2014

Les états des lieux d'entrée et de sortie doivent décrire avec précision le logement, ainsi que les équipements qu'il comporte. Au moment de réaliser l'état des lieux d'entrée, le locataire peut notamment émettre des réserves sur le document s'il y a, par exemple, défection d'un élément d'équipement ou non branchement des compteurs d'eau, de gaz ou d'électricité.
À savoir
lors de l'état des lieux de sortie, les évolutions constatées par rapport à l'état des lieux d'entrée qui sont dues à la vétusté du logement ou des équipements ne peuvent pas justifier de retenue sur le dépôt de garantie.

Modification du document

Bail signé avant le 27 mars 2014

L'état des lieux n'est pas obligatoire. Si le bail contient un état des lieux d'entrée, son contenu n'est pas encadré par la loi. Le bailleur n'est pas obligé de le compléter.

Bail signé depuis le 27 mars 2014

Le locataire peut demander au bailleur ou à son représentant de modifier l'état des lieux d'entrée :
  • dans les 10 jours suivant sa date de réalisation pour tout élément concernant le logement,

  • le premier mois de la période de chauffe concernant l'état des éléments de chauffage.

Si le bailleur refuse de modifier l'état des lieux, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation dont dépend le logement. Si le logement est doté d'une installation de chauffage ou d'eau chaude sanitaire individuelle (ou collective avec un comptage individuel), le bailleur ou son représentant complète l'état des lieux d'entrée et de sortie par les relevés des index pour chaque énergie.
À noter
l'extrait d'état des lieux correspondant à ces informations est mis à la disposition du professionnel chargé d'établir le diagnostic de performance énergétique (DPE).

Absence d'état des lieux

Bail signé avant le 27 mars 2014

L'état des lieux n'est pas obligatoire

Bail signé depuis le 27 mars 2014

Quelle que soit la date de signature du bail, si aucun état des lieux d'entrée n'existe, le locataire est présumé avoir reçu le logement en bon état de réparations locatives. Cette présomption lui est défavorable : il devra en effet restituer en bon état de réparations locatives un logement qui ne lui a peut-être pas été délivré ainsi. Toutefois, il existe 2 possibilités d'écarter cette présomption :
  • lorsque le locataire apporte la preuve du mauvais état initial du logement, par exemple, au moyen de photographies,

  • ou lorsque le propriétaire n'a pas voulu réaliser d'état des lieux malgré la mise en demeure du locataire. Dans ce cas, c'est au propriétaire de démontrer qu'il a délivré un logement en bon état d'usage.

Pour toutes les réparations autres que locatives (vétusté, dégradation du bâti...), c'est au propriétaire de démontrer qu'elles sont imputables au locataire.

Recours en cas de litige

Bail signé avant le 27 mars 2014

L'état des lieux n'est pas obligatoire. Si le bail contient un état des lieux d'entrée et de sortie, ces documents permettent de déterminer la responsabilité des parties en cas de litige concernant l'état du logement loué et de ses équipements. Ces documents ne sont pas encadrés par la loi.

Bail signé depuis le 27 mars 2014

Toute contestation portant sur l'état des lieux d'entrée ou de sortie peut être portée, par le propriétaire ou le locataire, devant une commission départementale de conciliation.
  • Commission départementale de conciliation
  • Si la conciliation n'aboutit pas ou si vous ne souhaitez pas passer devant la commission (dont la saisine est facultative), il convient de saisir le tribunal d'instance dont dépend le logement.
  • Tribunal d'instance (TI)
  • Où s'adresser ?

    • 3939 Allô Service Public (Pour un complément d'information)

    Références

    Modifié le 28/10/2015
    source www.service-public.fr